雷客

最近，全国房地产销售回暖，核心城市如北京、广州、深圳、上海成交量同比和环比大幅度上升，让人们感到暖暖的春意。但是，就有一些专家超级冷静，完全唱空中国房地产市场，

　　放言全国房地产价格还要下降40-50%。例如中国社会科学院专家曹建海在其博客中说：“ 基于以上分析，我认为我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间，谷底可能存在于两年之后。”其理由都不支持房价上涨，但不支持到什么程度，作 为全国一流研究机构成员的他，却没有计算，突然来了个如此悲观的预测，到底是什么道理?如果像他这样的也算专家的话，普天之下的苍生百姓就没有好日子过!我看他的博客，介 绍自己发表多少文章，当了多少顾问，就知道不是老百姓心目中的学者。为证明我的判断，下面将逐一批驳之。

　　第一，关于房价收入比。3月31日，北京市社科院发布《北京社会发展报告》，其中提到：“世界银行制定的房价收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用 的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1-6∶1。2007年北京市城镇户年均可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平米计算，

　　则房价与收入之比为23∶1，远远高于3∶1-6∶1的标准，也高于国内其他大中型城市。”蓝皮书中指出，北京房价已超过居民承受能力。我只想指出，北京不是北京人的北京 ，而是全中国的北京，世界的北京，以北京市居民人均可支配收入测算房价，道理何在?还有没有科学性?山西煤老板买潘石屹的房子，你们把煤老板计算在北京人群中了吗?全国各 地在北京买房子的何其多也，望京的韩国人，你们计算了吗?他们都是高收入人群，也就是说，聚集到北京的精英多了，这部分产生的需求有多少，你们没有计算吧?还有，北京是政 治经济文化中心，拉关系、买卖权利的收入有多少?其灰色收入国家统计局难以调查得到，专家们难道也估计不到?我在北京聘用的有退休人员，她们身兼两职，还有退休金，收入高 于退休金3倍，你们算进去了吗?还有，你曹建海任这么多顾问，申报的收入是多少?恐怕一个月的收入就高过平均数吧。在北京像你这样的专家恐怕不止10万吧。所以，用可支配 收入测算房价，即使方法不错，统计数据不准，人口基数不对，预测的结果能对吗?

　　再说，联合国的房价收入比算法不太适合中国国情。我国是一个发展中国家，发展速度快，社会分配格局极化发展，贫富差距大。就像中国的股市，用世界通行的市净率等指标测算，

　　都得出股市疯狂的结论，但这就是中国国情。房价同样如此，安居乐业，置产买地是祖传，需求自然要有畸形。例如，就贫富差距大这一端说事，也能支持高房价之论。现在已经揭露 的所谓贪污受贿案件，钱财之厚，得来之易，难道不是高房价的拥趸?窃以为，当前所谓西洋留学回来的学者，整天脑子里经济学的人，大多食洋不化，没有吃透中国国情。迄今还在 奉行拿来主义的臬圭，怎奈天下苍生何?国家整天号召要马克思主义中国化，可他们吃不透中国国情，怎样中国化?只能搬来就用，弄上一身洋装，花枝招展的，还将屁股扭几扭，实 在标志极了。可那是外国人!近闻国家成立高级智库，不啻打这些人的耳光，看他们还有没有脸再招摇!

　　第二，曹文博客列举三条理由，皆言“不支持房价上涨”，但不言“支持房价大跌”，结论却是“降40-50%”，请问，你逻辑怎么学的?还号称专家呢?国家让你们这些人出主 意，还能有什么好主意。表面上看，是为老百姓好，可能有些网友不明就理，更着喊好。可大家仔细想一想，如果不求真务实，按照这帮人的预测，国家出台救市政策，还不正中了开 发商的奸计，房价更上一层楼?相反，如果我们预测房价中性，不需过度干预，房价自然而然回落。

　　第三，曹文博客列举三条理由说“不支持房价”，我也可以列举3条理由说“支持房价”。今且一言，望明辨是非：

　　(1)本次金融危机与以前的危机处理方式不同，以大萧条为例，当时世界各国马上关闭国门，结果形势更加恶化。而本次，经济理论完善，制度措施得力，各国协同，力挽大厦于即 倒，G20峰会更协调世界各国立场，估计下半年经济就复苏。请问，你们凭什么预测2-3年要降价40--50%?

　　(2) 政府工作报告说要实现8%的经济目标，经济是持续增长的，怎么能说经济不支持房价呢?在经济总量扩张的情况下，房地产能独自下跌，惨烈地下跌?美国在遭受严重打击的情况下 ，房价平均才下降20%，这时，就有国人去美国抄底。难道中国房价下降20%就没有人抄底?到底了，肯定会拉起来，底在何处?深圳是例子，绝对不可能低于30%，全国来看 ，幅度更小。有些地方房价还在上涨呢!

　　(3)开发商自然有应对措施。例如，房价走低，已经建起来的，债务风险已小，实在不行就绑架银行，绝对不可能大降的。没有项目的，则选择冬眠。已经拿地的，也拖延开发，减 缓节奏，这意味着“去库存化”过程。当开发项目减少，特别是明年、后年供应减少，房价还能下降吗?当市场预期改变的情况下，房价不升才怪呢?难道专家看不到这一点?

　　(4)中国的城市化进程谁敢抵挡?每年1600人进入城市，需求就要5亿平方米，这部分需求可是刚性的。本人所在小区，有很多老乡，不少是在城市打工，当了小老板，买下房 子，也把子女带来上学。这部分人的需求不可小视。在北京，流动人口300多万，需求有多大，专家们计算过没有?北京人均可支配收入恐怕没有将这部分人计算在内吧?

　　总之，所谓社科院的专家们危言耸听，为了招人耳目而夸大其词，道德何在?不然，抛出这无理无据的结论，目的是什么?是为政府建言献策，还是为老百姓仗义执言?如果不以科学 结论面对天下，就是天下的蛀虫!奉劝那些所谓专家，还有些话语权的人，以自己之真学面对天下父老，而非以虚假混淆视听，不然，天下就坏在你们这些人手里。

　　中国的房价有涨有跌，再坏也坏不到美国的程度，国情不同。中国的房地产市场，给点温暖就灿烂，说启动很容易。但是，房地产似乎太强势，有点像肿瘤，需要国家施以妙手，缓慢 消肿，以与其他产业协调并进。